Lage

Erstbezug nach Kernsanierung: 4-Zimmer-Wohnung an der Blutenburg mit Kamin und Süd-Ost-Balkonen

Wohnung | 81245 München

1.290.000 €

Kaufpreis

1971

Baujahr

115,90 m²

Wohnfl.

4

Zimmer

Netzwerk-Immobilie

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Eckdaten der Immobilie

Kennung

32929227

Objektart

Wohnung

Objekttyp

Etagenwohnung

Baujahr

1971

Anzahl der Zimmer

4

Anzahl der Badezimmer

2

Anzahl der Schlafzimmer

3

Gesamtanzahl Stockwerke

3

Stockwerk

1

Anzahl der Stellplätze

1

Wohnfläche ca.

116 m²

Nutzfläche ca.

122 m²

Kosten

Kaufpreis

1.290.000 €

Käuferprovision

3,57 % inkl. MwSt. aus dem Kaufpreis

Energieausweis

Baujahr

2026

Befeuerungsart

Luft-/Wasserwärme

Wesentlicher Energieträger

Luftwärmepumpe

Energieausweistyp

Energiebedarfsausweis

Energieeffizienzklasse

A+

Gültig bis

11. Juni 2036

A+ A B C D E F G H

0 25 50 75 100 125 150 175 200 225 250+

Endenergiebedarf
14,1 kWh/(m²·a)

Ansprechpartner

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Objektbeschreibung

Ruhig gelegen in einer gewachsenen Nachbarschaft im grünen Obermenzing befindet sich diese lichtdurchflutete, familienfreundliche Etagenwohnung. Sie liegt im 1. Obergeschoss einer eleganten Stadtvilla, die 2026 aufwändig kernsaniert und um ein Dachgeschoss aufgestockt wurde. Mit nur drei Einheiten, eine pro Etage, bietet das Haus eine angenehm private Atmosphäre. Die Wohnung wird nach der Sanierung zum ersten Mal bezogen.

Das Raumangebot umfasst auf ca. 116 m² einen großzügigen Wohn-/Essbereich mit integriertem Kochbereich, ein Schlafzimmer, ein geräumiges Kinderzimmer und ein Arbeitszimmer. Dazu kommen zwei Tageslichtbäder: ein großzügiges Hauptbad mit Dusche sowie ein separates Duschbad. Ein ca. 16 m² großes Kellerabteil und ein gemeinschaftlicher Waschraum im Untergeschoss bieten zusätzlichen Stauraum. Naturgeölte Eichen-Landhausdielen mit Fußbodenheizung, bodentiefe Sprossenfenster und elektrische Rollläden sorgen für ein einladendes Ambiente. Ein moderner Kaminofen mit drei Sichtseiten schafft in der kalten Jahreszeit Behaglichkeit. Zwei Balkone nach Süden und Osten begleiten die Sonne vom Morgenkaffee bis zum Sundowner. Ein Carport-Stellplatz rundet das Angebot ab.

Neben der hochwertigen Ausstattung überzeugt das Objekt mit zukunftsfähiger Haustechnik. Die Villa ist als Energieeffizienz-Haus 55 ausgeführt und wird über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe beheizt

Ausstattung

– Bodenbeläge: Eiche-Landhausdielen, naturgeölt
– Beheizung: Fußbodenheizung in der gesamten Wohnung, separat regulierbar über Raumthermostate
– Kamin: Moderner Kaminofen (Instyle Triple) mit drei Sichtseiten
– Bäder: Tageslicht-Hauptbad, gestaltet mit großformatigem Feinstein, ausgestattet mit Duschwanne, zwei Waschbecken (Geberit „Caluna“), Chrom-Armaturen von hansgrohe (Texturis S), LED-Lichtspiegel, Tiefspül-WC (Vigour) und Handtuchheizkörper (Cosmo „Classic“)
– Tageslicht-Duschbad: gestaltet mit großformatigem Feinstein, ausgestattet mit Duschwanne, Waschbecken (Geberit „Caluna“), Chrom-Armaturen von hansgrohe (Texturis S), LED-Lichtspiegel, Tiefspül-WC (Vigour)
– Waschmaschinenanschluss im Duschbad
– Türen: Überhohe weiße Innentüren (Jeld-Wen „Optima“) mit satinierten Beschlägen (Hoppe „Amsterdam“)
– Fenster: Kunststofffenster, 3-fach wärmeschutzverglast, Naturstein-Fensterbänke (Granit)
– Elektrisch bedienbare Rollläden
– Technik: Video-Gegensprechanlage in Edelstahl-Optik (Busch-Jaeger), Busch-Jaeger Schalterprogramm (future linear weiß)
– Carport
– Kellerraum: ca. 16 m²
– Haustechnik: Luft-Wasser-Wärmepumpe (Buderus Logaplus), Photovoltaik-Anlage auf der Südseite des Dachs

Lage

Obermenzing zählt zu den beliebtesten Wohnlagen im Münchner Westen. Hier trifft ein hoher Freizeit- und Erholungswert auf eine familienfreundliche, gewachsene und intakte Infrastruktur. Der nahe Würmgürtel präsentiert sich als naturbelassene, idyllische Oase, und das nahegelegene Blutenburger Schloss entfaltet zu jeder Jahreszeit seinen historischen Charme. In Radnähe eröffnen der Luss- und der Langwiedersee herrliche Bademöglichkeiten; die Golfanlage Eschenried erreicht man in wenigen Autominuten.

Das ruhige, grüne Wohnumfeld (Tempo-30-Zone) bietet nur ca. zehn Gehminuten entfernt Kitas, eine Grundschule und Einkaufsmöglichkeiten. Auch die Verkehrsanbindung ist ideal. Die Buslinie 56 (Haltestelle „Friedhof Obermenzing“) führt in wenigen Minuten zum Pasinger Bahnhof (S‑Bahn-Stammstrecke und ICE‑Haltepunkt). Den S‑Bahnhalt „Langwied“ erreicht man per Rad in ca. fünf Minuten. Über die nahegelegene A8/A99 gelangt man in ca. 25 Minuten zum Münchner Flughafen.