Eine Immobilie (ver-)erben

Je näher ein Erbnehmer dem Erblasser steht, desto höher fällt der Freibetrag für das Erbe aus, den er geltend machen kann. Ehepartner können so eine Immobilie im Wert von bis zu 500.000 Euro erben, ohne hierfür steuerlich zur Kasse gebeten zu werden. Auch Kinder können Vermögenswerte bis zu 400.000 Euro steuerfrei vererbt bekommen. Dieser Betrag gilt für jedes Kind – das heißt, selbst wenn ein Haus einen höheren Wert besitzt, so wird dieser bei mehreren Kindern auf die Erbgemeinschaft verteilt und keines der direkten Nachfahren muss Erbschaftssteuer entrichten.

Hier eine Übersicht über die Freibeträge, je nach Verwandtschaftsgrad:

Gibt es demnach keine engen Verwandten, so sollte man sich über Alternativen Gedanken machen, denn fallen hohe Erbschaftssteuern an, so wird die Immobilie im Zweifel eher verkauft werden statt im Familienbesitz zu bleiben. Eine Alternative zum Erbe könnte eine Schenkung sein.

Ehegatten, die gemeinsam mit dem Erblasser im Haus oder der Eigentumswohnung gelebt haben, sind gänzlich von der Erbschaftssteuer befreit. Hierdurch möchte der Staat den verwitveten Lebenspartnern die Möglichkeit geben, ohne finanzielle Einbußen im gewohnten Umfeld wohnen bleiben zu können. Ein Haken: Der oder die Hinterbliebene muss dann auch weitere zehn Jahre dort wohnen, sonst wird rückwirkend bei Überschreitung des Freibetrages eine Steuerzahlung fällig. Ausnahme: Der Umzug in ein Senioren-Pflegeheim ist unumgänglich.

Auch Kinder können selbstverständlich die Immobilie selbst nutzen und so von der Erbschaftssteuer befreit werden. Hier gilt die gleiche Wohnraumbindung wie für den hinterbliebenen Lebenspartner. Hinzu kommt noch eine maximale Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Wird diese überschritten und der Freibetrag ist ausgeschöpft, so wird die Erbschaftssteuer anteilig berechnet.

Eine weitere Prämisse für diese Möglichkeit: Der Erblasser muss selbst bis zu seinem Tod in der vererbten Immobilie gelebt haben. Auch hier gilt die Ausnahme, wenn er aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim ziehen musste. Wurden Haus oder Wohnung jedoch bereits vorher vermietet, so greift die Selbstnutzungs-Bedingung nicht und es wird im Zweifel eine Erbschaftssteuer erhoben.

Auch wenn man als Erbnehmer zunächst die Immobilie selbst nutzen möchte, aber vor Ablauf der zehn Jahre auszieht, wird die Steuer rückwirkend fällig.

Kommt man nun nicht um die Versteuerung des Immobilienerbes herum, so hängt die Höhe der Zahlung wiederum vom Verwandtschaftsgrad ab. Hierzu hat der Gesetzgeber drei Steuerklassen definiert und je nach Höhe des vererbten Wertes einen Prozentsatz festgelegt.

Die Steuerklassen sind wie folgt:

Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern des Erblassers

Steuerklasse II: Eltern und Großeltern, soweit nicht zur Steuerklasse 1 gehörig, Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Geschiedener Ehegatte

Steuerklasse III: Alle übrigen Erben

Der zu zahlende Prozentsatz ergibt sich dann, je nach Wert:

Als Erbe muss man das Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme der Erbschaft informieren. Oft erledigt dies auch der Notar, der das Testament aufgesetzt hat, oder das Standesamt oder die Bank, die den Erblasser betreut hat.

Erbt nun beispielsweise ein Kind als einzig Hinterbliebener eine Immobilie im Wert von 550.000 Euro, so stehen 400.000 Euro als Freibetrag zur Verfügung. 150.000 Euro müssen laut Tabelle mit 11 Prozent versteuert werden, da der Erbe als Kind des Erblassers der Steuerklasse I zugeordnet wird. So fallen 16.500 Euro Erbschaftssteuer an.

Wenn hierfür nicht genügend Bargeld zur Verfügung steht, so kann mit dem Finanzamt eine Ratenzahlung vereinbart werden.

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