Die Rolle des Notars

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder eine Immobilie kaufen, schreibt das Gesetz vor, dass Sie den Kaufvertrag notariell beurkunden müssen. Ein ohne Beurkundung geschlossener Immobilienkaufvertrag ist null und nichtig. Mit der Übertragung einer Immobilie ist in Deutschland der Gang zu einem Notar unabdingbar verbunden. Vertragspartner bedürfen einer amtlichen Beurkundungsinstanz, um möglichen Rechtsverletzungen vorzubeugen und um die Vertragspartner über die Bedeutung des von ihnen geschlossenen Vertragswerks aufzuklären. Obwohl das System der notargestützten Übertragung sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien vor großen Rechtsverletzungen effektiv schützt, gibt es noch immer eine nicht unbeträchtliche Anzahl von Vertragspartnern, die das Büro des Notars lediglich als „Stempelstube“ ansehen und den Notar als jemanden, der Geld „für nichts“ bekommt.

GESTALTUNGSVORGABEN IMMOBILIEN-KAUFVERTRAG
Wenn Sie den Kaufvertrag über eine Immobilie beurkunden möchten, wird der Notar im Regelfall einen standardisierten Mustervertrag verwenden, den er nach den Wünschen der Beteiligten ergänzen und gestalten kann. Wenn keine Besonderheiten bestehen, brauchen Sie meist nur Angaben über die Beteiligten, das Objekt, den Kaufpreis, die Fälligkeit des Kaufpreises und den Nutzen- Lastenübergang zu machen. Alles andere ist Standard.
Hinsichtlich der Objektangaben werden beim Grundstücksverkauf zumeist nur die Grundbuchangaben hinsichtlich Blatt und Bestandsverzeichnis (Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer) benötigt. Beim Wohnungsverkauf kommen Angaben zum Gemeinschaftseigentum und zum Sondereigentum nebst Teilungserklärung und Aufteilungsplan hinzu. Es bleibt dem Notar überlassen, wie er die Urkunde eines Kaufvertrages äußerlich und inhaltlich gestaltet.
Der Notar muss Sie allerdings informieren, wenn aus einer von Ihnen vorgeschlagenen Gestaltung des Vertrags Risiken drohen, die Sie aus eigener Kenntnis nicht erkennen können. Dann muss er Ihnen aufzeigen, welche Sicherungsmaßnahmen üblich und möglich sind und entsprechende alternativen Vorschläge unterbreiten. Standartbeispiel hierfür ist die sogenannte Belastungsvollmacht, die der Erwerber meist benötigt um den Kaufpreis finanzieren zu können.

Hat der Notar den Kaufvertrag über eine Immobilie beurkundet, beginnt seine eigentliche verantwortungsvolle Aufgabe. Er muss dafür Sorge tragen, dass der Kaufvertrag ordnungsgemäß abgewickelt werden kann. Ziel ist, dass der Verkäufer möglichst schnell den Kaufpreis erhält und der Käufer möglichst schnell als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

BEURKUNDUNG
Es ist der Notar, der nach erfolgter Unterzeichnung des Kaufvertrags die weiteren Schritte in diesem sogenannten „Zug-um-Zug“-Geschäft einleitet. Dazu gehören insbesondere die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen sowie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die in der Regel erst mehrere Monate nach Vertragsabschluss erfolgt. Während dieses Schwebezustands sichert eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch den zukünftigen Eigentümer vor nachträglich vom Verkäufer vorgenommenen Belastungen oder gar einer nochmaligen Veräußerung.
In besonderen Fällen kann auch die Zahlung des Kaufpreises über ein sogenanntes Notar-Anderkonto erfolgen. Dann verwaltet der Notar den Kaufpreis bis zur odnungsgemäßen Übertragung des Grundstücks bzw. die Vorlage aller notwendigen Unterlagen (z.B. Löschvermerke vorangegangener Belastungen, Verzichtserklärungen auf Vorkaufsrechte seitens der Gemeinde etc). Während der Beurkundung, die stets in den Räumendes Notars stattfindet, verliest der Notar noch einmal den gesamten Vertragstext und ist dazu verpflichtet, in diesem Zusammenhang den Willen der beteiligten Vertragsparteien zu erforschen und sinngemäß in den Vertragstext einfließen zu lassen. Des Weiteren hat er darauf zu achten, dass die Vertragspartner sich über den Inhalt der von ihnen abgeschlossenen Verträge bewusst werden. Damit sollen mögliche Bedenken und Unsicherheiten seitens des Vertragspartners vor der Unterzeichnung ausgeräumt werden, da eine spätere Änderung des Vertragstextes, sofern er einmal vom Notar beurkundet wurde, nicht mehr möglich ist. Eindeutige und klare Formulierungen helfen spätere Streitigkeiten von vornherein auszuschließen.

Nichtsdestotrotz versuchen manche Vertragspartner den Notar außen vor zu lassen, indem sie einen deutlich niedrigeren Kaufpreis angeben, als tatsächlich fällig ist, um dadurch Notargebühren und die Grunderwerbssteuer zu mindern.  Diese Praxis ist rechtswidrig und macht den Vertrag nichtig. Neben dieser zivilrechtlichen Konsequenz müssen die Parteien darüber hinaus mit einer strafrechtlichen Verfolgung wegen Steuerhinterziehung rechnen. Als unparteiische Instanz darf der Notar auch keine Bewertung des Kaufpreises vornehmen, denn er ist beiden Seiten zur strikten Neutralität verpflichtet. Ebenso wenig gehört eine Aufklärung bzw. Prüfung von steuerrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit der beabsichtigten Transaktion zu seinen Aufgaben.

FAZIT
Die Rolle des Notars beschränkt sich darauf, den Willen der Vertragsparteien korrekt zu protokollieren. Der Notar kann hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der Transaktion nicht beraten, und er prüft auch nicht ob der Käufer die Immobilie überhaupt bezahlen kann oder will. Der Notar sorgt also lediglich dafür, dass das Rechtsgeschäft ordentlich abgewickelt wird – er ist weder Schiedsrichter noch Berater oder Gutachter. Hinsichtlich der Notarkosten müssen Sie ca. 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises veranschlagen.

21.01.2021/SN