Zeitlose Luxusvilla – Architektur, die Maßstäbe setzt
Haus | 81247 München
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Kosten
Energieausweis
132,00 kWh/(m²·a)
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Objektbeschreibung
Wichtiger Hinweis:
Diese Villa kann ab Juni 2031 bezogen werden – dies ist notariell geregelt. Die aktuelle Kaltmiete beträgt 5.333€, wobei der Mieter sämtliche Betriebs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für das gesamte Objekt inkl. Außenanlagen vollständig selbst trägt.
Willkommen in Ihrer persönlichen Oase des Luxus.
Diese außergewöhnliche Villa vereint zeitlose Architektur, kompromisslose Qualität und moderne Nachhaltigkeit. Auf einem großzügigen Grundstück von 412 m² entfaltet sich auf ca. 254 m² Wohnfläche (6 Zimmer, verteilt auf EG, OG und UG) ein harmonisch konzipierter Lebensraum mit durchdachten Details, exklusiven Materialien und technischer Raffinesse – ideal für höchste Ansprüche.
Im Erdgeschoss erwartet Sie ein lichtdurchfluteter Wohn- und Essbereich mit raumhohen Fenstern der Marke Schüco (pulverbeschichtetes Aluminium, wärmegedämmt, mit Öffnungsmeldern und einbruchshemmender Verglasung im EG). Eine maßgefertigte Designküche erfüllt höchste kulinarische Ansprüche. Der direkt angrenzende Garten ist über die sonnige Südterrasse zugänglich – mit Granitplatten belegt und von einer Eibenhecke als natürlichem Sichtschutz umgeben.
Ein Büro sowie ein Gäste-WC ergänzen das Raumangebot im Erdgeschoss. Treppen verbinden die Ebenen in klarer, gerader Form mit Zwischenpodesten, was dem Gebäude eine moderne Geradlinigkeit verleiht. Im gesamten Haus wurde bewusst auf abgehängte Decken verzichtet – stattdessen sorgen eingelassene Deckenfluter (über 150 Stück) für eine angenehme Lichtführung bei durchgehend ca. 2,5 m Raumhöhe.
Das Obergeschoss beherbergt zwei Schlafzimmer sowie ein hochwertig ausgestattetes Bad mit ebenerdiger Dusche, Doppelwaschtisch und Badewanne. Alle Wände sind in Weiß oder Hellgrau gehalten, kombiniert mit sandgestrahltem Glas, Edelstahl- und Aluminiumblech in RAL 9006 (silbergrau) – ein dezentes, edles Farbkonzept zieht sich durch das gesamte Haus.
Ein absolutes Highlight ist das nicht einsehbare Flachdach, das als großzügige Dachterrasse gestaltet wurde – belegt mit Granitplatten, bepflanzt in asbestfreien Eternitkübeln, mit Wasseranschluss und elektrischen Markisen zur Beschattung. Die effektive Wärmeisolierung des Dachgeschosses schützt ganzjährig vor Temperaturspitzen, weshalb das Haus keine Klimaanlage benötigt. Außenjalousien mit elektrischem Antrieb sorgen für zusätzlichen Sonnenschutz.
Im Untergeschoss erwarten Sie ein Fitness-/Hobbyraum mit SAT-TV-Anschluss, ein modernes Bad, ein Technikraum mit PV-Stromspeicher (3 x 3,2kWh) sowie eine Werkstatt und ein Vorratsraum. Die Haustechnik ist auf dem neuesten Stand: sämtliche Rohrleitungen aus Edelstahl, Warmwasser mit Zirkulation, Entkalkungsanlage, Telekom-Glasfaseranschluss, Kabel- und Satelliten-TV, flächendeckendes WLAN – auch im Keller und auf dem Dach.
Das Haus wurde in massiver Bauweise errichtet:
Fundament und Untergeschoss als fugenfrei betonierte „weiße Wanne“
EG, OG und Dach mit tragenden Betonteilen
Zwischenwände aus weißem Kalksandstein bzw. Trockenbau
Wärmedämmung außen mit Schaumstoff & Wärmedämmputz, gestrichen mit schmutzabweisender Fassadenfarbe
Garage wärmegedämmt, mit Wallbox (11 kW) und elektrischem Torantrieb
Die Ausstattung überzeugt durch kompromisslose Qualität:
Böden in EG, UG, Treppen und Bädern aus kratzfester Glaskeramik in heller Granitoptik
übrige Wohnräume mit hellgrauem Teppichboden
Zugangsbereich, Terrasse, Dachterrasse und Wege ebenfalls mit Granitplatten belegt
Toreinfahrt elektrisch über die volle Breite mit separater Fußgängertür
Beleuchtung außen über 6 LED-Pfostenlampen, ergänzt durch Bewegungsmelder mit Halogenflutern
Photovoltaikanlage:
1,3 kW Balkonanlage (Nordseite)
5,78 kW PV-Anlage (Südseite, drei Reihen à fünf Paneele, teilweise einachsig verstellbar)
Speicher im UG, Anschluss an 3-Phasen-Wechselrichter
Reiner Eigenverbrauch, keine Netzeinspeisung
bei Stadtwerken München und Bundesnetzagentur gemeldet
Demontierbarer Elektro-Minikran (bis 100 kg Nutzlast) für den Lastenaufzug von Stellplatz bis Balkon oder Dach
Selbst in der Ausführungsqualität setzt das Haus Maßstäbe: Innen- und Außenfugen im EG verlaufen fluchtend, Innenwände schließen „hängend“ mit 2 cm Abstand zum Boden ab – ein stilistisches Detail, das die Räume höher und großzügiger wirken lässt.
Fazit:
Diese Villa ist ein architektonisches Statement – mit einem kompromisslosen Anspruch an Design, Funktionalität und Energieeffizienz. In technischer und gestalterischer Hinsicht zeigt sich hier Wohnkultur auf höchstem Niveau. Wenn Sie das Besondere suchen, ist dieses Haus Ihr neues Zuhause – ab Juni 2031.
Ausstattung
Eckdaten:
Grundstück: 412 m²
Wohnfläche: ca. 254 m², zusätzlich Nutz/Nebenfläche ca. 112 m², Gesamtfläche von ca. 366 m², 6 Zimmer
Aktuell vermietet bis Juni 2031 (notariell geregelt)
Kaltmiete: 5.333€
Mieter trägt sämtliche Betriebs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten inkl. Außenanlagen
Bauweise & Technik:
Fundament & Untergeschoss: Weiße Wanne, fugenfrei betoniert
EG, OG, DG: Tragende Teile in Stahlbeton
Zwischenwände: Weißer Kalksandstein & Trockenbau
Wärmedämmung: Außenisolierung mit Schaumstoff + Wärmedämmputz
Fassade: Schmutzabweisende Farbe
Dachgeschoss zusätzlich wärmeisoliert (kein Aufheizen im Sommer, kein Auskühlen im Winter)
Keine abgehängten Decken, ca. 2,5m Raumhöhe
Mehr als 150 eingelassene Deckenstrahler
Erdgeschoss:
Offene, maßgefertigte Design-Küche
Großzügiges Wohnzimmer mit raumhohen Schüco-Fenstern (Aluminium, pulverbeschichtet, wärmegedämmt, einbruchhemmend im EG)
Südterrasse, ruhig & sonnig, mit Granitplatten belegt
Büro/Homeoffice
Gäste-WC
1. Obergeschoss:
2 Schlafzimmer
Großzügiges Bad mit Doppelwaschbecken, ebenerdiger Dusche & Badewanne
Balkon mit Fernblick
Untergeschoss:
Fitness-/Hobbyraum mit TV-Anschluss (SAT)
Badezimmer mit Dusche
Waschraum
Werkstatt
Vorratsraum
Technikraum mit Stromspeicher (PV)
Dachgeschoss:
Große, nicht einsehbare Dachterrasse mit Granitplatten & Pflanzkübeln
Wasseranschluss & Markisen
Photovoltaikanlagen:
1,3 kW Balkonanlage (Nordseite)
5,78 kW Anlage (Südseite, 3 Reihen, teilweise verstellbar)
3 x 3,2 kWh Speicher im UG
Kein Netzeinspeisung, nur Eigenverbrauch
Gemeldet bei Stadtwerken & Netzagentur
Garage & Außenanlage:
Große Einzelgarage mit Wärmedämmung, elektr. Jalousietor & Wallbox (ABL, 11kW)
2 Außenstellplätze vor der Garage
Toreinfahrt elektrisch über gesamte Breite inkl. Fußgängertür
Eibenhecke (Süd- und Westseite), pflegeleichter Rasen
Gartenbeleuchtung über 6 LED-Pfostenlampen
Bewegungsmelder mit Halogenflutern an allen Seiten
Mini-Elektrokran für Lastentransport bis DG (max. 100kg)
Sanitär:
Alle Rohrleitungen in korrosionsfreiem Edelstahl
Zirkulation für alle Warmwasseranschlüsse (sofort warm)
Entkalkungsanlage (Ionentausch, Salzpellets)
Wasseranschluss in Garage & auf Dachterrasse
Kommunikation & Medien:
Telekom-Glasfaseranschluss, starkes WLAN auf allen Ebenen
Kabel-TV & SAT-Anlage (UG, EG, OG)
Zentrale Netzwerkverkabelung (LAN)
Besonderheiten:
Innen- & Außenplattenfugen fluchtend verlegt
Wandabschluss ohne Sockelleisten (optisch schwebend)
Raumhohe Türen, hochwertige Glaskeramikböden (hell, kratzfest)
Außenjalousien (elektrisch) → kein Bedarf für Klimaanlage
Architektonisch durchdachte, moderne Gesamtgestaltung in RAL 9006, Edelstahl & Glas
Lage
Die herausragende Immobilie liegt im exklusiven Stadtteil Obermenzing im Nordwesten Münchens. Dieses angesehene Wohnviertel besticht durch seine ruhige und grüne Atmosphäre, gepaart mit einer ausgezeichneten Anbindung an die Münchner Innenstadt und die umliegenden Stadtteile.
Obermenzing verzaubert mit seiner großzügigen Gestaltung, von malerischen Straßen bis hin zu prächtigen Villen und einem harmonischen Stadtbild. Die Umgebung der Immobilie präsentiert sich als ruhige Oase, abseits des Trubels der Stadt.
Die Nähe zum weitläufigen Schlosspark Nymphenburg, einem historischen Park von königlicher Pracht, verleiht dieser Gegend eine zusätzliche Note von Eleganz und Naturschönheit. Bewohner können hier entspannte Spaziergänge unternehmen, laufen oder einfach die naturnahe Umgebung genießen.
Die Immobilie ist perfekt in die bestehende Infrastruktur eingebunden. Eine Vielfalt an Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Cafés und Dienstleistungen befinden sich in der bequemen Reichweite. Die nahegelegene S-Bahn-Station gewährleistet eine rasche und mühelose Verbindung ins Stadtzentrum und zu anderen wichtigen Zielen.
Die ausgezeichneten Bildungsangebote in der Umgebung, einschließlich Schulen und Kindergärten, machen Obermenzing zu einem bevorzugten Viertel für Familien. Großzügige Grünflächen und Spielplätze bieten Kindern ausreichend Platz für Aktivitäten im Freien.
Zusammengefasst bietet die Immobilie in Obermenzing eine erstklassige Lage, welche die Vorteile einer friedvollen und vornehmen Wohngegend mit einer erstklassigen Anbindung an die Annehmlichkeiten der Stadt vereint. Hier können Sie das städtische Leben in vollen Zügen genießen, ohne Abstriche bei der Ruhe und dem Charme einer exklusiven Wohngegend machen zu müssen.
Impressum des Anbieters von Immobilie1
Immobilie1-Partner: PIB Pienzenauer Immobilien GmbH
Anschrift: Eugen-Sänger-Ring 13 in 85649 Brunnthal
Geschäftsführer: Vincent Schuller, Markus Dohr, Kevin Brugger
Kontakt: e-mail: info@pienzenauer.de – Internet: https://pienzenauer.de – Telefon: 089-41 61 20 500
Steuernummer: DE307760714
Aufsichtsbehörde: IHK für München u. Oberbayern Max-Joseph-Str. 2 80333 München www.ihk-muenchen.de
