TRENDS AM WOHN-IMMOBILIENMARKT 2025 – WAS ZEIGT SICH ZUM 4. QUARTAL?

DIE NACHFRAGE WIRD IMMER RATIONALER

Im Herbst lässt sich eine erste Zwischenbilanz des Jahres ziehen. Der Wohnungsmarkt kommt bei Bestandsimmobilien wieder in Bewegung, die Preisbildung wird nüchterner – Lage, Zustand und Energie geben den Takt an. Der Neubau zieht nur langsam nach und bleibt weiter unter dem Bedarf. Der Artikel fasst die aktuelle Markterfahrung von Experten des Bundesausschusses Makler des IVD zusammen.

Vor nunmehr drei Jahre zogen die Zinsen stark an und veränderten die Immobilienmärkte. Nun scheinen sich die Märkte neu sortiert zu haben. Im Bestand nehmen die Abschlüsse zu, die Preisbildung wird sachlicher und im Mietsegment bleibt der Druck hoch.

TRANSAKTIONEN: Mehr Bewegung – aber selektiv
Eine IVD-Berechnung zeigt: Im zweiten Quartal 2025 wurden bundesweit Immobilien im Wert von 70,4 Mrd. Euro umgesetzt. Das sind 21 Prozent mehr gegenüber dem Vorjahresquartal. Bei bestehenden Häusern und Wohnungen wird wieder häufiger abgeschlossen –  allerdings nicht überall und nicht zu jedem Preis.
Im Bereich gebrauchter Wohnimmobilien  ist das Transaktionsgeschehen in Bewegung gekommen. Das gestiegene Angebot führt zu mehr Auswahl für Käufer, aber auch zu wachsendem Preisdruck bei Verkäufern. Regional differenziert sich die Dynamik. Gleichzeitig warnen Experten vor überhöhten Erwartungen privater Anbieter. . Besonders selektiv zeigen sich Investoren. Wenn der Preis stimmt, ist es lebhaft bei Family Offices und privaten Anlegern, sehr zurückhaltend dagegen bei Institutionellen, bei Bauträgern und Projektentwicklern. Der Markt wirkt „gesettled“.

PREISBILDUNG: Qualität setzt sich durch
Die Preisbildung folgt stärker der Substanz: Lage, Zustand und Energie sind die Schlüsselfaktoren. In München zeigt sich bei Bestandsimmobilien eine Preisstabilisierung mit leichter Tendenz nach oben, zugleich sind „spürbar geringere Preise“ bei unsanierten Altbauten zu bemerken. Käufer sind informierter und preissensibler, gerade im Hinblick auf Energieeffizienz , Instandhaltung  und Lage.  Diese neue Nüchternheit auf den Punkt gebracht bedeutet: Die emotionale Preisfantasie weicht zunehmend der wirtschaftlichen Realität. Die Phase der starren Preisvorstellungen ist vorbei.

VERMARKTUNGSDAUER: Kurz in der Miete, länger im Verkauf
Im Mietmarkt sind passende Angebote weiterhin sehr schnell vergeben. Aufgrund hoher Nachfrage ist, ist die Vermarktungsdauer in der Regel kurz. Mietobjekte laufen in wenigen Tagen oder Wochen über die Bühne, wenn der Preis stimmt.
Für Kaufobjekte nennen Immobilienmakler zwei bis sieben Monate als Zeitspanne, abhängig vom Objekt und vom Angebotspreis. Bei der Mehrzahl der Angebote, die zu teuer sind, wird es zäh und die Vermarktung verlängert sich, bis der Verkäufer versteht, dass sein Wunschpreis nicht zu erzielen ist.

SINNVOLL KAUFEN statt UNBEDINGT KAUFEN
Der Erwerbswunsch kehrt zurück – jedoch wird von potenziellen Käufern genauer kalkuliert. Beim Denken herrscht das Gefühl für „sinnvoll kaufen“ vor. Interessenten kalkulieren genauer, prüfen Finanzierungen instensiver und achten stärker auf energetische Standards und Instandhaltungsrücklagen. Die Nachfrage charakterisiert sich nicht mehr durch „emotional und spekultativ“, sondern „deutlich reflektierter und rationaler“. Immobilienmakler sind sich einig: Es werden deutlich mehr Immobilien verkauft als 2022 und 2023. Stabilere Zinsen und steigende Mieten sorgen für häufigere Kaufprüfungen.

WELCHE IMMOBILIEN LAUFEN GUT?
Besonders gefragt sind gut geschnittene Immobilien mit effizienter Raumaufteilung und attraktiver Lage. Also energetisch optimierte oder zumeindest sanierungsfreundliche Objekte, Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, Stellplatz und guter Infrastruktur. Als Renner kristallisieren sich sanierte Bestandswohnungen mit guter Ausstattung, Balkon und Stellplatz in guten Lagen heraus. Dabei wirken preisliche Schwellen: Immobilien bis 500.000 Euro funktionieren am Markt sehr gut. Über 500.00 Euro erhöhen sich die Vermarktungszeiten. Auf der schwierigen Seite stehen überteuerte oder energetisch schwache Objekte wie z.B. Villen aus den 70-er und 80-er Jahren mit Walmdächern und übergroßen Grundstücken. In mittleren Lagen berichten Makler von einer längeren Vermarktungsdauer und Preisnachlässen, während Top-Lagen weiter zügig gehen. Neubauwohnungen über 1.000.000 Euro vom Papier entwickeln sich als Ladenhüter. Käufer warten häufig die Fertigstellung ab.

MIETMARKT: HOHER DRUCK, KURZE ZEITFENSTER
Die Knappheit im Mietsegment prägt Alltag und Taktung. Man sieht, die Mieten sind steigend bis stark steigend bei einer sehr starken Nachfrage. Mietwohnungen werden noch mehr Mangelware, während gute Eigennutzerobjekte zügig Abnehmer finden. Bei der Neubauvertragsmiete allerdings scheinen wir das Ende des Preisanstieges zu sehen.; möblierte Wohnungen seien schwer zu vermieten, da mittlerweile ein Überangebot bestehe.

DÜNNE PIPELINE IM NEUBAU
Während die Baugenehmigungszahlen wieder leicht zulegen, bleibt die Entwicklung vorsichtig. Im ersten Halbjahr 2025 wurden 110 000 Wohnungen genehmigt. Ein Plus von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Gegenüber dem Peak im vierten Quartal 2022 liegt das Niveau bei Wohnbauprojekten rund 85 Prozent darunter. Eine nachhaltige Verbesserung wird erst mittelfristig erwartet. Das erklärt, warum eine Entlastung der Wohnungsmärkte aktuell primär aus dem Bestand kommen muss.

AUSBLICK
Mehr Abschlüsse im Bestand – so lautet der Trend 2025. Die Preise betreffend ist ein Trend zur moderaten Preiserholung und einer leichten Belebung des Transaktionsvolumens feststellbar. Entscheidend bleibt: realistisch bepreisen, Energiethemen offen adressieren, dann gelingen in einem weiterhin selektiven Markt solide Abschlüsse. Dennoch ist nach wie vor eine Verunsicherung bei Käufern aufgrund der politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten spürbar.

Quelle: AIZ, Das Immobilienmagazin 9/25
Münchner Merkur 08/2025
29.09.25/ WINDISCH IMMOBILIEN