Die Vermietung der Scheidungsimmobilie
Rechte und Pflichten als Vermieter
Eine Vermietung der Scheidungsimmobilie kann sich als praktisch erweisen, so bleibt Ihnen der stressige Immobilienverkauf erspart und Sie können durch die Miete eine beständige Einnahme generieren. Im Vorfeld sollte jedoch der Besitz der Immobilie geklärt werden – liegt der Besitz bei nur einem Partner, sieht die rechtliche Situation ganz anders aus, als beispielsweise nach einer Immobilienteilung. Und Vorsicht: Seien Sie sorgsam bei der Mieterwahl, so vermeiden Sie Ärger im Mietverhältnis oder Mietausfälle durch nicht gezahlte Mieten oder Kündigungen.
Das müssen Sie beachten
Um Ihre Immobilie gut vermieten zu können, sollten Sie eine angemessene Miete festlegen – und natürlich im Vorfeld abklären, welcher prozentualer Anteil auf die einzelnen Partner abfällt. Denn je nachdem, welcher Anspruch an die Immobilie besteht, kann sich das utnerschiedlich aufteilen. Hierzu sind Marktkenntnis und Immobilien-Fachwissen gefragt. Eine zu hohe Miete kann dafür sorgen, dass Mieter nicht lange bleiben, wenn sie woanders ein besseres Preis-Leistungsverhältnis gefunden haben. Sie müssen dann einen möglichen Leerstand finanziell überbrücken. Oder Sie haben einen Mieter gefunden, aber dieser bezahlt irgendwann nicht mehr. Es ist empfehlenswert auf die Expertise eines Immobilien-Fachmanns zurückzugreifen, um einen plausiblen und angemessenes Mietpreis zu finden. In manchen Gebieten greift zudem die Mietpreisbremse – dies gilt es auch zu berücksichtigen.
Filtern Sie schon im Vorfeld die Interessenten, die wirkliches Interesse an der Immobilie haben, so vermeiden Sie unnötige Besichtigungen. Wichtig ist, dass Sie beim persönlichen Kontakt eine Selbstauskunft der potenziellen Mieter einholen. Achtung: Kein Interessent ist verpflichtet, eine Auskunft auszufüllen, allerdings ist es dann natürlich Ihr gutes Recht, diese Interessenten nicht weiter zu berücksichtigen. Sollte ein Mieter falsche Auskünfte gegeben haben, so haben Sie später das Recht, ihm fristlos zu kündigen. Zudem können folgende Auskünfte helfen, sich vor Mietausfällen zu schützen:
- Eine Bonitätsauskunft – diese kann der Interessent selbst beantragen, zum Beispiel bei der Schufa oder Creditreform
- Mietschuldenfreiheitsbestätigung des letzten Vermieters – hiermit wird bestätigt, dass die Miete beim letzten Mietverhältnis immer pünktlich bezahlt wurde
- Gehalts- oder Einkommensnachweise
Eine Kaution von nicht mehr als drei Monatskaltmieten können Sie ebenfalls verlangen, um sich gegen Ausfälle abzusichern. Das Geld muss dann jedoch separat von Ihrem eigenen Vermögen angelegt werden.
Es ist in jedem Fall besser, vorab eine gründliche Prüfung vorzunehmen, statt später Zeit, Geld und Nerven durch einen Konflikt mit dem Mieter zu verlieren. Neben den finanziellen Fakten spielt selbstverständlich auch Sympathie eine Rolle. Haben Sie mehrere Interessenten, können Sie danach entscheiden, wem Sie lieber Ihre Immobilie anvertrauen möchten oder wer vielleicht auch besser in das Wohnumfeld passt.
Wenn Sie einen Immobilienmakler mit der Suche nach einem passenden Mieter beauftragen, profitieren Sie von seinen Kontakten. Oftmals findet sich schon in der Datenbank des Immobilien-Experten ein passender Mieter.
Erst vermieten und später verkaufen?
Wenn Sie vorhaben, Ihre Immobilie nur auf Zeit zu vermieten, sollten Sie folgendes bedenken: Eine vermietete Wohnung lässt sich am Markt schlechter verkaufen als eine bezugsfreie Immobilie. Fachleute gehen hier von einer Wertminderung um 10 Prozent aus. Warum? Private Immobilienkäufer suchen ein neues Zuhause, in das sie selbst einziehen möchten. Ist eine Immobilie vermietet, so wird diese Zielgruppe von dem Angebot nicht angesprochen – Sie werden dann eher mit Kapitalanlegern oder Immobiliengesellschaften verhandeln. Diese Käufergruppe interessiert sich weniger für die Ausstattung und Atmosphäre, sondern lediglich für Renditezahlen.
Dies sollten Sie auch bei der Erstellung des Mietvertrages in Erwägung ziehen und eventuell über einen Zeitmietvertrag nachdenken.
Renovierung vor Vermietung
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, so muss diese zwar nicht frisch tapeziert und gestrichen sein, doch sollte sie sich in einem guten baulichen Zustand befinden. Als Vermieter sind Sie dafür verantwortlich, dass Ihre Wohnung oder Haus bezugsfertig ist. Bei Besichtigungen werden potenzielle Mieter darauf achten, wie gepflegt die Immobilie ist. Es entstehen Ihnen also vor einer Vermietung zunächst einmal Renovierungs- oder gar Sanierungskosten. Bei einem Verkauf kann eine Sanierung zwar in manchen Fällen hilfreich sein, sie ist jedoch nicht zwingend notwendig.
Ihre Pflichten als Vermieter
Als Vermieter übergeben Sie nicht einfach Ihre Immobilie, sondern sind Ansprechpartner, wenn Probleme auftreten. Selbstverständlich können Sie einen Hausmeister oder Verwalter mit diesen Aufgaben betreuen. Folgende Pflichten sind als Vermieter zu erfüllen:
- Instandhaltung der Immobilie: Sie tragen Sorge dafür, dass bei Verschleiß Reparaturen und Ausbesserungen vorgenommen werden. Im Mietvertrag kann festgehalten werden, dass kleinere Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden, aber Schäden an Fliesen, Leitungen oder Fenstern müssen vom Vermieter repariert werden. Entstehen Schäden aufgrund von Baumängeln, muss ebenfalls der Vermieter Abhilfe schaffen, zum Beispiel bei Schimmelbefall – entsteht dieser durch falsches Lüften oder Heizen des Mieters, so muss der Vermieter dies beweisen.
- Verkehrssicherungspflicht: Das Gesetz verpflichtet Vermieter für Sicherheit um, an und in der Immobilie zu sorgen – zum Beispiel muss bei Glätte auf dem Gehweg vor dem Haus gestreut werden. Auch hier kann es eine Vereinbarung der Übertragung auf den Mieter geben, dennoch muss der Vermieter prüfen, ob der Mieter der Verpflichtung nachgekommen ist.
- Die Heizung muss funktionieren: Während der Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April muss es für den Mieter möglich sein, Wohnung oder Haus zu beheizen.
- Nebenkostenabrechnung: Ist im Mietvertrag eine Zahlung von Nebenkosten vereinbart, so muss es einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung geben. Bei einer Vorauszahlung der Nebenkosten durch den Mieter muss ein Abgleich stattfinden.
- Wohnungsgeberbestätigung: Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, einem neuen Mieter bei Einzug eine Wohnungsgeberbestätigung auszuhändigen. Diese benötigt der Mieter, um seinen neuen Wohnsitz bei der Meldebehörde nachzuweisen. In der Bestätigung müssen folgende Angaben gemacht werden:
- Name und Anschrift des Wohnungsgebers
- Einzugsdatum
- Anschrift der Wohnung
- Namen der neuen Bewohner
Die Bescheinigung muss innerhalb von zwei Wochen nach Einzug erstellt werden, sonst droht ein Bußgeld.
Als Immobilienberater unterstützen wir Sie gerne bei der Vermietung Ihrer Immobilie. Wir helfen Ihnen nicht nur bei der Mietersuche, sondern beraten Sie auch hinsichtlich Ihrer Pflichten als Vermieter.
Mehr Lebenskreuzungen
Bevor Sie für Haus oder Eigentumswohnung einen Verkaufspreis festlegen, sollten Sie genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Hierfür nutzen Experten drei unterschiedliche Verfahren: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Die Lage ist immer noch das Qualitätskriterium Nummer eins und definiert maßgebliche den aktuellen Preis sowie die künftige Wertentwicklung.
Bei der Vermarktung einer Immobilie heißt es immer, dass die Lage das ausschlaggebende Kriterium ist. Bei gewonnenem Interesse rücken jedoch auch andere Aspekte ins Augenmerk der potenziellen Erwerber.
Lärm und auch unangenehme Gerüche mindern den Verkaufswert einer Immobilie. Grünflächen und Naherholungsgebiete wirken sich positiv auf die Nachfrage eines Hauses oder einer Eigentumswohnung aus.
Eine Immobilie hat für den Verkäufer häufig nicht nur einen sachlichen, sondern auch einen persönlichen Wert. Dies darf jedoch bei der Preisfindung keine Rolle spielen.
