Diese Frage wird einen Vermieter durchaus beschäftigen:  wie kann man Reparaturen durchführen und durchführen lassen? Was tun, wenn der Mieter für längere Zeit im Urlaub ist? Oder wie  handelt man, wenn ein Notfall eintritt.  Für den Mieter jedoch dürfte der Gedanke wenig erbaulich sein, dass der Vermieter jederzeit ohne Zustimmung in der Wohnung stehen könnte. Auch wenn es für Vermieter nicht immer leicht ist, die Kontrolle über seine Mietwohnung abzugeben, bleibt ihm in Bezug auf die Wohnungsschlüssel keine andere Wahl. Es gibt eine klare rechtliche Aussage zu diesem Thema. Wir fassen die wichtigsten Informationen für Sie zusammen.

DER VERMIETER DARF KEINE ZWEITSCHLÜSSEL BESITZEN
Die Antwort auf die Frage, ob ein Vermieter einen Ersatzschlüssel behalten darf, ist eindeutig: NEIN! Der Vermieter muss dem Mieter ab dem Zeitpunkt des Mietbeginns alle Schlüssel aushändigen. Das heißt, sämtliche Schlüssel – nicht nur Haus- und Wohnungsschlüssel, sondern auch Keller-, Briefkasten- und Garagen-Schlüssel – müssen dem Mieter bei Übergabe der Wohnung ausgehändigt werden. Der Vermieter darf sich nicht “für alle Fälle” einen Zweitschüssel einbehalten.

Darüber hat auch schon das Oberlandesgericht Celle in einem Beschluss vom 5. Oktober 2006 (Az. 13 U 182/06) geurteilt. Demnach darf ein Vermieter ohne Einverständnis des Mieters keinen Wohnungsschlüssel behalten. Ohne Einwilligung des Mieters darf der Vermieter auch nicht die Wohnung betreten, da beim Abschluss des Mietvertrags der Besitz an der Wohnung an den Mieter übergeht. Unbefugtes Betreten dann fällt unter die Verletzung der Privatsphäre der Mieter (Amtsgericht Heidelberg, Urteil vom 06.11.1975, Az. 23 C 144/75)

VORSORGE FÜR DEN NOTFALL – ZWEITSCHLÜSSEL DEPONIEREN
Die einzige Situation, in der der Vermieter die Wohnung ohne Absprache mit dem Mieter betreten darf, ist ein Notfall: Der Vermieter hat ein Recht darauf, die Wohnung zu betreten, wenn beispielsweise ein Wasserrohr oder eine Gasleitung gebrochen ist, um große Schäden verhindern zu können.

• Deswegen sollten Mieter ihren Vermieter durchaus wissen lassen, wo sich der Reserveschlüssel zum Beispiel im Falle eines längeren Urlaubs befindet.
• Es sollte eine Vereinbarung mit dem Mieter getroffen werden, dass dieser bekannt gibt, bei welcher dritten Person ein Zweitschlüssel hinterlegt wird. Ist der Mieter im Urlaub und kommt es beispielsweise zu einem Wasserschaden, so darf der Vermieter die Person, in deren Besitz der Zweitschlüssel ist, kontaktieren
• Ist ein Mieter grundsätzlich dafür offen, dass der Vermieter einen Notfallschlüssel behält, so kann ebenfalls eine einvernehmliche, sichere Lösung gefunden werden. Ein Beispiel: Beide Parteien können sich darauf einigen, dass der Schlüssel in einem verschlossenen Kuvert hinterlegt wird, bei dem Vermieter und Mieter über die Lasche hinweg unterschreiben. So kann der Mieter zu einem späteren Zeitpunkt nachvollziehen, ob das Kuvert jemals geöffnet wurde. Selbstverständlich müsse der Vermieter einen solchen Wohnungsschlüssel auf Verlangen des Mieters auch wieder zurückgeben.
• Auf der sicheren Seite sind Vermieter gewöhnlich dann, wenn sie vom Mieter eine schriftliche Erlaubnis zum Behalten eines Zweitschlüssels und zum Betreten der Mietwohnung in Notfällen erhalten haben.
• Achtung: Es gehört zur Sorgfaltspflicht des Mieters, den Schlüssel bei längerer Abwesenheit bei einem Nachbarn oder Bekannten zu verwahren. Hat der Mieter keinen Notfallschlüssel deponiert, muss er dem Vermieter bei einem Notfall die entstehenden Kosten für den Schlüsseldienst erstatten.

ALS VERMIETER SCHLÜSSEL HEIMLICH BEHALTEN
Absolut unzulässig ist es für den Vermieter, einen Zweitschlüssel heimlich einzubehalten. Kommt die Sache raus, kann der Mieter das Türschloss austauschen lassen. Hat der Vermieter sogar ohne Wissen der Bewohner die Wohnung betreten, kann der Mieter den Vertrag fristlos kündigen. Außerdem muss der Vermieter mit einer Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch rechnen. Von daher gehen Vermieter gewöhnlich ein hohes Risiko ein, die den Schlüssel behalten. Betreten sie die Wohnung, müssen sie eventuell auch damit rechnen, dass sie vom Mieter wegen Hausfriedensbruches angezeigt werden.

VOR UND NACH AUSZUG
Der Vermieter darf noch nicht einmal einen Schlüssel einbehalten, wenn der Mieter noch gar nicht eingezogen ist. Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist und er die Wohnung übergeben hat, muss er auch alle Schlüssel an den Mieter weiterreichen. Genauso wenig hat er einen Anspruch darauf, dass der Mieter ihm den Schlüssel unmittelbar nach Auszug zurückgibt. Solange der Mietvertrag noch läuft, kann der Mieter die Schlüssel behalten. Das gilt auch dann, wenn er bereits ausgezogen ist. Endet der Mietvertrag aber und gibt der Mieter die Wohnung an den Vermieter zurück, muss er auch sämtliche Schlüssel übergeben.

FAZIT
Alle Vermieter sind an der größtmöglichen Sicherheit für die eigene Immobilie und die darin lebenden Mieter interessiert. Es ist klar geregelt, dass das Einbehalten eines Ersatzschlüssels gesetzlich verboten ist. Die naheliegende Herangehensweise ist, mit dem Mieter eine unkomplizierte, einvernehmliche Lösung zu finden. Am einfachsten ist es, einen Notfallschlüssel bei einer dritten Person, deren Kontaktdaten bekannt sind und die in der Nähe des Objekts lebt, zu übergeben. So besteht die Möglichkeit, dass bei dringenden Notfällen dieser Schlüssel angefordert werden kann. Vermieter sind gut beraten, nicht heimlich einen Ersatzschlüssel aufzubewahren, sondern sollten das Thema am besten schon vor der Unterzeichnung des Mietvertrages klären. Generell ist nicht nur bei diesem Thema ein einvernehmliches und konstruktives Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter Gold wert.

Redaktion WINDISCH IMMOBILIEN 17.10.22

Quellen: www.hausundgrund.de/zweitschluessel-tipps-fuer-vermieter, www.ratgeber.immowelt.de/a/zweitschluessel-tipps-fuer-vermieter,  www.juraforum.de/news/darf-der-vermieter-fuer-notfaelle-einen-wohnungsschluessel-behalten