BARZAHLUNGSVERBOT BEIM IMMOBILIENVERKAUF – DAS AUS FÜR CASH AUS DEM KOFFER
Bares ist nicht (mehr) Wahres
Um Geldwäsche effektiver zu bekämpfen, gilt in Deutschland seit dem 1. April ein Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften. Diese Maßnahme führt zu weitreichenden Neuerungen in der Immobilienpraxis. Die Parteien des Geschäfts müssen gegenüber dem Notar nachweisen, dass der Kaufpreis auf unbarer Basis beglichen wurde. Ein Kontoauszug kann zum Beispiel als Nachweis dienen. Sollte kein Nachweis erbracht werden, kann es zu Verzögerungen bei der Umschreibung des Eigentums kommen. Es ist wichtig zu beachten, dass gemäß §16a des Geldwäschegesetzes (GwG) bei Immobilientransaktionen ein striktes Barzahlungsverbot gilt und nicht lediglich eine Obergrenze für Bargeldzahlungen. Selbst kleine Bargeldbeträge sind nicht erlaubt.
Wenn der Kaufpreis in bar gezahlt wird, bleibt die Kaufpreisforderung trotzdem bestehen, und der Käufer muss den Betrag erneut auf unbarer Basis bezahlen. Obwohl der in bar gezahlte Betrag zurückgefordert werden kann, besteht das Risiko, dass die Verkäuferseite zahlungsunfähig ist. Die Notwendigkeit eines Nachweises entfällt nur, wenn der Kaufpreis über ein Notaranderkonto beglichen wird oder höchstens 10.000 Euro beträgt. Bankbestätigungen oder elektronische Kontoauszüge eignen sich besonders gut als Belege. Die Übertragung des Eigentums auf die Käuferseite kann grundsätzlich erst dann beantragt werden, wenn ein schlüssiger Nachweis erbracht wurde.
Verstöße gegen das Barzahlungsverbot oder die Nachweispflicht müssen vom Notar gemeldet werden. Die Meldung erfolgt an die für Makler bekannte Financial Intelligence Unit (FIU) beim Zoll in Köln.
Die Änderung geht auf das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II zurück, das am 1. Januar 2023 in Kraft getreten. Gemäß einer Übergangsvorschrift (§ 59 GWG) war das Barzahlungsverbot in § 16a GWG noch nicht auf Verträge anwendbar, die vor dem 1. April 2023 geschlossen wurden.
Der IVD befürwortet die Regelung, weil Bargeld tatsächlich die Möglichkeit bietet, Geld zu waschen und somit verhindert werden kann, dass Immobilienverkäufer zum Zwecke der Geldwäsche missbraucht werden.
Geldwäsche mit Immobilien: Firmengeflechte und Strohmanngeschäfte
Kriminelle gehen bei Geldwäsche am Immobilienmarkt unterschiedlich vor. Etwa bei der Abwicklung von (Luxus-)Immobiliengeschäften werden juristische Personen als Eigentümer für erworbene Objekte eingesetzt, ohne dass eine dahinterstehende natürliche Person unmittelbar ersichtlich ist. Die FIU identifizierte unter anderem Rechtsformen mit beschränkter Haftung und beschränkten Publizitätspflichten, teils ohne erkennbare geschäftliche Aktivitäten.
Dies deute darauf hin, dass es sich um Schein- oder Briefkastengesellschaften handele, deren Gründung ausschließlich der Verwaltung von Finanzen diene, erklärte die FIU einem ihrer Jahresberichte. Bei der Abwicklung von Immobiliendeals sei es für Kriminelle attraktiv, den Kaufpreis mit solchen – meist ausländischen – Gesellschaftsformen zu finanzieren, um Hintermänner zu verschleiern. Auch sogenannte Strohmanngeschäfte seien beliebt: In diesen Fällen treten Drittpersonen gegenüber den Vertragsparteien auf, ohne dass für diese erkennbar wird, dass der Strohmann nicht im eigenen Namen handelt. Namen handelt.
Quelle: IVD Bundesverband, www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/
Geldwäschegesetz: Immobilienunternehmen in der Pflicht
Der Gesetzgeber war auch vorher nicht untätig: Am 1.1.2020 trat das verschärfte Geldwäschegesetz (GwG) in Kraft. Standen bis dahin nur Investments im Fokus, wurde die Anwendung des Gesetzes auch auf Anmietungen ausgeweitet, sobald die Monatsnettokaltmiete 10.000 Euro übersteigt. Auch Unternehmen der Immobilienbranche müssen die GwG-Regelungen umsetzen.
Um bessere Möglichkeiten zur Ermittlung und Sicherstellung von Vermögensgegenständen zu schaffen, werden künftig im Rahmen der Sanktionsdurchsetzungsgesetze nicht nur Bußgelder angedroht, sondern auch bis zu einem Jahr Freiheitsstrafe.
Eine allgemeine Bargeldobergrenze ist derzeit in dem Entwurf einer neuen EU-Verordnung zur besseren Geldwäschebekämpfung vorgesehen. Sie sehe eine Obergrenze für Barzahlungen bei 10.000 Euro vor, die Mitgliedstaaten könnten aber niedrigere Grenzen vorsehen.
