Die Eigentümergemeinschaft – Wer trägt welche Kosten?

Darf die Mehrheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Kosten zulasten einzelner Eigentümer umverteilen? Diese Frage sorgt immer wieder für Streit und landet häufig vor Gericht. Der Bundesgerichtshof hat nun eine entscheidende Teilfrage geklärt: Eine WEG kann tatsächlich Kosten auf bestimmte Eigentümer umlegen – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Die Umverteilung muss sachlich begründet sein und darf nicht willkürlich erfolgen. Doch wie funktioniert die Kostenverteilung normalerweise? Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick:

Welche Kosten trägt die Gemeinschaft?

„Ausgaben für das gemeinschaftliche Eigentum – etwa für die Instandhaltung von Dach, Fassade, Treppenhaus oder Heizungsanlage – werden von der Eigentümergemeinschaft übernommen. Sofern keine abweichende Regelung besteht, werden diese Kosten anteilig auf alle Eigentümer umgelegt, und zwar in der Regel nach Miteigentumsanteilen.

Was zahlen Eigentümer selbst?

Für Ausgaben im eigenen Wohnbereich, also das sogenannte „Sondereigentum“, sind die jeweiligen Eigentümer selbst verantwortlich. Dazu zählen insbesondere Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung, wie der Innenanstrich, Bodenbeläge oder private Sanitäranlagen. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft per Beschluss eine abweichende Kostenverteilung festlegen – vorausgesetzt, dies ist sachlich begründet.

Was versteht man unter „Hausgeld“ und wer muss es zahlen?

Das Hausgeld dient der Deckung der laufenden Kosten für den Betrieb, die Instandhaltung und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Höhe des Hausgeldes wird durch den Wirtschaftsplan festgelegt, den der Verwalter jährlich erstellt. Üblicherweise erfolgt die Verteilung der Kosten gemäß den Miteigentumsanteilen.

Welche Befugnisse hat der Verwalter?

Der Verwalter wird von den Wohnungseigentümern gewählt und kann auch abberufen werden. Er ist nur für Entscheidungen von untergeordneter Bedeutung befugt. Für alle wichtigen Entscheidungen, die mit Kosten verbunden sind, ist er nicht allein zuständig. Das muss er als Beschlussantrag vorbereiten und in der nächsten Eigentümerversammlung zur Abstimmung bringen. Häufig legen Gemeinschaften jedoch eine Höchstgrenze fest, bis zu der der Verwalter eigenständig handeln kann.

Wann kann die WEG Kosten umverteilen?

In der Regel werden die Gemeinschaftskosten gemäß der gesetzlichen Vorschrift nach Miteigentumsanteilen verteilt. Das Gesetz erlaubt jedoch auch, dass die Wohnungseigentümer für bestimmte Kosten oder Kostengruppen eine abweichende Verteilung beschließen.

Können Kosten auch zulasten einzelner Eigentümer umverteilt werden?

Ja, entschied der BGH, allerdings gibt es dabei bestimmte Grenzen. In einem konkreten Fall klagte eine Wohnungseigentümerin, die Kosten für die Sanierung eines Garagendachs übernehmen sollte, obwohl ihr kein Stellplatz in der zur Anlage gehörenden Garage zusteht. Die Gemeinschaft hatte beschlossen, die Kosten auf alle Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Eigentumsanteile zu verteilen.

Was bedeutet das nun konkret?

Eine WEG kann grundsätzlich eine neue Verteilung von Kosten festlegen. Dies darf jedoch nicht willkürlich geschehen, entschied der BGH im Fall der Frau, die sich nicht an den Kosten für die Sanierung der Garage beteiligen wollte. „Wenn, wie hier, eine Kostentrennung zwischen Wohngebäude und Tiefgarage vereinbart ist, darf ein Eigentümer ohne Stellplatz grundsätzlich nicht an den Kosten der Tiefgarage beteiligt werden“, erklärte die Vorsitzende Richterin. Der BGH verwies den Fall jedoch an die Vorinstanz zurück, die nun klären muss, ob es für die geänderte Kostenverteilung einen sachlichen Grund gibt.

In einem zweiten Fall musste der BGH entscheiden, ob Kosten, die bisher nach Miteigentumsanteilen verteilt wurden, künftig nach beheizbarer Wohnfläche umgelegt werden dürfen. Die WEG hatte dies beschlossen, wodurch die Klägerinnen deutlich höhere Zahlungen leisten mussten und sich auch der Schlüssel für die Rücklagenbildung änderte. Der BGH erklärte dies für zulässig, da die vorherige Bevorzugung der Klägerinnen sachlich nicht gerechtfertigt war.

Der Bundesgeschäftsführer von Haus und Grund, begrüßte die Entscheidungen des 5. Senats. „Das ist grundsätzlich richtig“, sagte er. Wenn sich die Rahmenbedingungen ändern, können so neue Lösungen für die Kostenverteilung gefunden werden. Wichtig sei jedoch, dass Änderungen sachlich begründet, gerecht und nicht willkürlich erfolgen.

Wie können Eigentümer sich gegen veranschlagte Kosten wehren?

Wenn ein Wohnungseigentümer einen Beschluss für rechtswidrig hält, kann er mit einer Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht dagegen vorgehen. Ziel der Klage ist es, den Beschluss gerichtlich für ungültig erklären zu lassen. Diese muss jedoch innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung eingereicht werden.

Was klagende Eigentümer beachten sollten: Wenn sie vor Gericht gegen die Gemeinschaft gewinnen und die WEG zur Übernahme der Prozesskosten verurteilt wird, können diese Kosten auch anteilig auf den erfolgreichen Eigentümer umgelegt werden. Dies hatte der BGH im Juli 2024 entschieden. Die Vorsitzende Richterin stellte damals fest, dass dies besonders in kleinen Gemeinschaften potenzielle Kläger einbremsen könnte.

Quelle: Münchner Merkur 14.02.2015

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