Darf man in seiner Wohnung ein Gewerbe ausüben?
Was gilt, wenn man von zu Hause ein Gewerbe ausübt
Grundsätzlich ist es für Freiberufler möglich wie z.B. als Coach, Journalist oder in anderen Berufen von zu Hause zu arbeiten. Häufig werden die eigenen vier Wände auch für den Schritt in die Selbständigkeit genutzt, um zunächst die Kosten für Geschäftsräume und Büros einzuparen. Allerdings gibt es einige Einschränkungen. So kann es problematisch werden, wenn andere Hausbewohner sich durch häufigen Klientenverkehr oder Lärm gestört fühlen. Ob und in welchem Umfang man in einer Mietwohnung ein Gewerbe ausüben darf, hängt von der Art der Tätigkeit ab und muss im Einzelfall betrachtet werden.
In vielen Berufsbereichen ist es mittlerweile üblich, auch von zu Hause zu arbeiten – nicht zuletzt durch die Erfahrungen während der Corona-Pandemie, als viele Menschen ihr Büro ins Wohnzimmer verlagerten. Doch stellt sich die Frage, ob es als Mieter überhaupt erlaubt ist, in einer Wohnung, die eigentlich nur zu Wohnzwecken gemietet wurde, auch Geld zu verdienen.
Die Antwort darauf ist nicht ganz eindeutig. Es kommt darauf an, wie sich die berufliche Tätigkeit auf die Nutzung der Wohnung auswirkt. Laut Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin des Verbandes Haus und Grund Deutschland, spielt vor allem die Frage eine Rolle, ob die gewerbliche Tätigkeit von der gewöhnlichen Wohnnutzung erkennbar abweicht. Unproblematisch sind Tätigkeiten, die keinen Lärm verursachen, keinen Publikumsverkehr nach sich ziehen und für andere Hausbewohner, den Vermieter oder Passanten nicht sichtbar sind – etwa durch Firmenbeschilderung an der Tür oder am Briefkasten.
Für solche Tätigkeiten ist keine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters erforderlich. Beispiele sind Büro- und Tele-Arbeit, die Vorbereitung von Unterrichtsmaterialien für Lehrer sowie wissenschaftliche, schriftstellerische oder journalistische Tätigkeiten.
Problematischer wird es bei Tätigkeiten, die für andere sichtbar sind, etwa durch Kundenverkehr oder äußere Zeichen der gewerblichen Nutzung. In diesen Fällen muss der Vermieter grundsätzlich zustimmen. Ein wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 165/08) aus dem Jahr 2009 stellte jedoch klar, dass der Vermieter auch in solchen Fällen unter Umständen verpflichtet sein kann, die Nutzung zu gestatten, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne nennenswerten Kundenverkehr und ohne Mitarbeiter handelt. Der Mieter muss in diesen Fällen nachweisen, dass die Nutzung die Wohnnutzung nicht übersteigt und keine größeren Auswirkungen auf die Mietsache oder die anderen Mieter hat.
Das bedeutet konkret: Wenn die Wohnung überwiegend für berufliche Zwecke genutzt wird – etwa wenn ein Arbeitsplatz in den Räumen eingerichtet wurde und die Räume ansonsten kaum als Wohnraum dienen –, kann dies eine Vertragsverletzung darstellen. Ein kleines Klingelschild oder der Empfang von Mandanten ist unter Umständen jedoch erlaubt, solange die Arbeit überwiegend am Schreibtisch erledigt wird, keine Mitarbeiter angestellt sind und der Publikumsverkehr im Rahmen des üblichen Wohnnutzungsumfangs bleibt. Dies betrifft beispielsweise Tätigkeiten wie die von Maklern, Anwälten oder auch Coaches und Therapeuten.
Der Bundesgerichtshof hat zudem in einem weiteren Urteil (Az. VIII ZR 213/12) aus dem Jahr 2013 bekräftigt, dass eine gewerbliche Nutzung der Wohnung in der Phase der Existenzgründung gestattet sein muss. Ein Mieter darf also nicht gezwungen werden, vorher die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, um seine Geschäftstätigkeit zu beginnen.
In einem anderen Fall (2013) entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Musiklehrer, der in seiner Wohnung regelmäßig Gitarrenunterricht gab, gegen den Mietvertrag verstoßen hat, da der erhöhte Publikumsverkehr und die Geräuschkulisse den Hausfrieden störten und die Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt war.
Zu beachten ist außerdem, dass in einigen Regionen oder Städten spezielle Vorschriften zur Zweckentfremdung von Wohnraum existieren. Diese können die Nutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken zusätzlich einschränken. Die Höhe des Einkommens, das in den eigenen vier Wänden erzielt wird, spielt hingegen keine Rolle, wie Inka-Marie Storm abschließend erklärt.
Quelle: sueddeutsche.de, Rechtsforum, August 24
16.12.24/ WINDISCH IMMOBILIEN
Gewerbezuschlag bei teilgewerblicher Nutzung einer Mietwohnung
Wurde im Mietvertrag die Möglichkeit einer teilgewerblichen Nutzung der Wohnung vereinbart, kann der Vermieter einen zusätzlichen Betrag zur Miete verlangen – den sogenannten Gewerbezuschlag.
Wohnnutzung muss überwiegen
Eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnung führt zu einem sogenannten Mischmietverhältnis. Damit der Mietvertrag weiterhin dem Kündigungsschutz für Wohnraum unterliegt, ist es wichtig, dass die Wohnnutzung den überwiegenden Teil ausmacht. Beispielsweise sollte bei einer 2-Zimmer-Wohnung, in der eine teilgewerbliche Nutzung erlaubt ist, klar festgelegt werden, dass dies nur für das kleinere Zimmer gilt.
In vielen Städten existieren zudem Zweckentfremdungsverbote für Wohnraum, die es untersagen, eine Wohnung überwiegend für gewerbliche Zwecke zu nutzen.
Höhe des Gewerbezuschlags
Für die gewerbliche Nutzung kann der Vermieter einen Mietzuschlag erheben. Dieser muss jedoch in einem angemessenen Rahmen liegen und darf nicht sittenwidrig hoch sein. Solange die Höhe des Zuschlags gerechtfertigt ist, ist eine solche Vereinbarung grundsätzlich zulässig.
