JA zur Immobilie – auch ohne Trauschein!

Das sollten unverheiratete Paare vorher regeln

Immer mehr Paare leben in Deutschland ohne Trauschein zusammen. Auf die Anschaffung von Wohneigentum möchten diese Lebensgemeinschaften aber natürlich trotzdem nicht verzichten. Somit steigt kontinuierlich die Anzahl der unverheirateten Partner, die eine Wohnung für die gemeinsame Nutzung erwerben. Auch wenn in glücklichen Zeiten des Zusammenlebens nicht gern an eine mögliche Trennung gedacht wird: Wenn nicht von vornherein die Besitzverhältnisse fair und klar geregelt werden, ist Streit und möglicherweise sogar eine langwierige gerichtliche Auseinandersetzung im Fall der Trennung vorprogrammiert. Wenn Sie mit ihrem Partner ohne Trauschein zusammenleben und gemeinsam eine Wohnung erwerben wollen, sollten Sie sich also zuallererst über die Verteilung der Besitzverhältnisse Gedanken machen und einig sein.

Aber Sie stehen vor besonderen rechtlichen Herausforderungen. Denn unverheiratete Paare sind hinsichtlich ihres Besitzes vom Gesetz weniger gut geschützt als Ehepaare. Vor dem gemeinsamen Hauskauf sollten Sie sich deshalb intensiv mit negativen Szenarien auseinandersetzen. Auch wenn das in einer glücklichen Lebensphase sicherlich mitunter schwerfällt. Vor dem Kauf ist es sinnvoll eindeutige Regelungen zu finden, wer in welchem Umfang an der gemeinsamen Immobilie beteiligt ist und was mit der gemeinsamen Immobilie im Fall einer Trennung passiert.

IMMOBILIENKAUF OHNE TRAUSCHEIN: WER IST EIGENTLICH DER EIGENTÜMER?
Die Frage, wem das Haus gehört, lässt sich leicht beantworten: Derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist, ist auch der rechtliche Eigentümer – unabhängig davon, wer mehr Eigenkapital eingebracht oder die Finanzierung unterschrieben hat. Wenn ein unverheiratetes Paar gemeinsam ein Haus kauft, hat nur der im Grundbuch eingetragene Partner das gesetzliche Nutzungsrecht.
Beide Partner haben jedoch Anspruch darauf, im Grundbuch eingetragen zu werden, wenn sie sich finanziell oder durch Arbeitsleistung am Kauf und an der Renovierung der Immobilie beteiligen. In der Regel gehört das Haus dann beiden zur gleichen Hälfte. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, ein anderes vertraglich vereinbartes Besitzverhältnis festzulegen, das ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden kann.
Wichtig zu wissen: Steht ein Partner nicht im Grundbuch, hat er keinen rechtlichen Anspruch auf das Eigentum des Hauses – unabhängig davon, wie stark er finanziell oder persönlich in den Erwerb und die Pflege des Hauses investiert hat.

UNVERHEIRATET EIN EIGENHEIM FINANZIEREN
Ob Sie verheiratet sind oder nicht, hat keinen Einfluss auf die Finanzierung Ihres Eigenheims. Entscheidend für die Bank ist ausschließlich Ihre Kreditwürdigkeit.
Die Person, die den Finanzierungsvertrag unterschreibt, trägt die Verantwortung für die Rückzahlung der Raten. Wenn beide Partner den Vertrag unterzeichnen, haften Sie gemeinsam zu 100 Prozent. Das bedeutet: Falls einer der Partner seinen Anteil nicht mehr zahlen kann, muss der andere dafür einspringen – und umgekehrt. Dabei ist es unerheblich, ob beide im Grundbuch eingetragen sind oder wie die Eigentumsverhältnisse im Detail geregelt wurden.

RECHTLICHE VORSORGE BEIM KAUF TREFFEN
Wenn Sie nicht verheiratet sind, leben Sie auch nicht in einer Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass während Ihrer Partnerschaft kein gemeinsamer Vermögenszuwachs entsteht und auch keine gesetzlichen Regelungen zur Aufteilung Ihres Vermögens im Falle einer Trennung oder eines Todesfalls bestehen.
Auch wenn es unromantisch erscheinen mag, ist es ratsam, vor dem gemeinsamen Hauskauf die Eigentums- und Besitzverhältnisse rechtlich zu klären. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, dies zu tun, etwa durch einen Partnerschaftsvertrag oder die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). So stellen Sie sicher, dass im Fall der Fälle alles klar und rechtlich abgesichert ist.

• Der Partnerschaftsvertrag
  Wenn Sie als unverheiratetes Paar ein Haus kaufen, können Sie die Besitzverhältnisse in einem Partnerschaftsvertrag regeln. Dieser Vertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag und muss nicht notariell beurkundet werden. Eine notarielle Beglaubigung sorgt jedoch für höhere Verbindlichkeit und erschwert eine spätere Anfechtung des Vertrags.
  Im Partnerschaftsvertrag können Sie festhalten, wer wie viel Eigenkapital in die Immobilie eingebracht hat oder wem welche Möbel gehören. Auch persönliche Gegenstände wie Erbstücke können in diesem Vertrag eindeutig zugewiesen werden. Zudem können Sie im Vertrag festlegen, was im Falle einer Trennung oder des Todes eines Partners geschehen soll.
  Obwohl wir natürlich hoffen, dass es niemals zu einer Trennung kommt, zeigt die Erfahrung, dass gemeinsame Immobilien häufig verkauft werden, wenn eine Partnerschaft endet. Ein Partnerschaftsvertrag ermöglicht es, bereits im Vorfeld zu regeln, wie der Verkauf der Immobilie ablaufen soll und wie der Erlös daraus verteilt wird.
  Ein Partnerschaftsvertrag bietet viel Flexibilität und kann individuell auf Ihre Bedürfnisse angepasst werden. Wir empfehlen, sich hierzu anwaltlich beraten zu lassen, besonders wenn die Eigentumsverhältnisse komplex sind, um eine rechtssichere Lösung zu gewährleisten.
  Neben den Immobilienregelungen können in einem Partnerschaftsvertrag auch andere wichtige Fragen geklärt werden, wie etwa Unterhaltsregelungen oder die Sorgerechtsvereinbarungen im Falle einer Trennung.

• Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)#
  Alternativ können Sie auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen, um Ihre Besitzverhältnisse zu regeln. In diesem Fall wird die GbR als juristische Person ins Grundbuch eingetragen und nicht Sie persönlich. Die Aufteilung der Eigentumsanteile wird im Gesellschaftervertrag der GbR festgelegt.
  Ein Vorteil der GbR ist, dass Sie die Eigentumsanteile flexibel ändern können, ohne einen neuen Eintrag ins Grundbuch vornehmen zu müssen, da die GbR stets zu 100 Prozent Eigentümerin bleibt.
  Allerdings müssen Sie ab einem bestimmten Vermögen der GbR – einschließlich der Immobilie – Buch über Ihre Ausgaben führen, was mit erheblichem Verwaltungsaufwand verbunden sein kann.

WAS PASSIERT IM FALL EINER TRENNUNG?
Haben Sie keine vertragliche Regelung getroffen, gehört das Haus dem, der im Grundbuch eingetragen ist. Zwar gibt es für unverheiratete Paare auch die Möglichkeit eines Anspruchsausgleichs für gemeinschaftlich getätigte Zuwendungen, doch dies kann kompliziert werden. Sie müssten nachweisen, dass der Kauf des Hauses in der Erwartung einer langfristigen Beziehung erfolgte.
Stehen Sie gemeinsam im Grundbuch, müssen Sie entscheiden, wer im Haus bleiben darf und wie der andere Partner dafür entschädigt wird. Können Sie sich nicht einigen, kann es im schlimmsten Fall zu einer sogenannten Teilungsversteigerung kommen. Diese Art der Versteigerung wird nicht aufgrund von Zahlungsunfähigkeit, sondern wegen eines Streits über die Immobilie eingeleitet. In der Regel ist dies für alle Beteiligten die denkbar schlechteste Lösung.
Haben Sie die Finanzierung zwar gemeinsam unterschrieben, aber stehen nicht als Eigentümer im Grundbuch, sind Sie dennoch verpflichtet, den Kredit weiter zu tilgen, obwohl Sie keinen rechtlichen Anspruch auf das Haus haben. Sollte die Zahlung ausbleiben, kann es auch hier zu einer Zwangsversteigerung kommen.

WAS GESCHIEHT IM TODESFALL
Obwohl es schwer fällt sich mit dem Gedanken an den plötzlichen Tod eines Partners auseinanderzusetzen, ist es wichtig, auch für diesen Fall vorzusorgen – sowohl im Interesse des Partners als auch des eigenen. Wenn unverheiratete Paare gemeinsam eine Immobilie erwerben, sollten sie mögliche Eventualitäten, wie den Tod eines Partners, in ihre Planung einbeziehen. Hierbei sind erbrechtliche Regelungen, beispielsweise durch einen gemeinsamen Erbvertrag, unerlässlich.
Fehlt ein Erbvertrag, gelten für unverheiratete Paare die allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen: Der Anteil des verstorbenen Partners an der Immobilie fällt in der Regel an seine nächsten Verwandten – also an die leiblichen Kinder oder, falls keine Kinder vorhanden sind, an die Eltern. Unverheiratete Partner sind im Gegensatz zu Ehegatten keine gesetzlichen Erben.
Auch wenn der Lebenspartner im Testament bedacht wird, haben die leiblichen Kinder oder Eltern des Verstorbenen grundsätzlich einen Pflichtteilsanspruch. Dieser beträgt die Hälfte des Erbteils, der ihnen zustehen würde, wenn kein Erbvertrag vorhanden wäre. Bei einem hälftigen Anteil des Verstorbenen an der Immobilie würden die Verwandten also einen Viertelanteil an der Immobilie erben.

Steuerlich gesehen steht unverheirateten Paaren ebenfalls weniger zu: Der erbschaftsteuerliche Freibetrag liegt nur bei 20.000 Euro, während Ehegatten mit einem Freibetrag von 500.000 Euro begünstigt sind. Um die Steuerbelastung zu minimieren und gleichzeitig das Wohn- und Nutzungsrecht des überlebenden Partners zu sichern, kann ein Nießbrauchrecht für die Immobilie vereinbart werden. Dies gibt dem überlebenden Partner das Recht, die Immobilie lebenslang zu nutzen, auch wenn Verwandte als Erben Miteigentümer der Immobilie werden. In diesem Fall fällt keine Erbschaftssteuer für den überlebenden Partner an.

Im Hinblick auf die Baufinanzierung gilt: Wenn beide Partner den Kreditvertrag unterschrieben haben, haftet der überlebende Partner vollständig für die verbleibende Restschuld. Um das Risiko zu mindern, kann eine Restschuldversicherung abgeschlossen werden, die im Todesfall des Partners die offenen Kreditschulden übernimmt, sodass die Immobilie nicht verloren geht.

EHESCHLIESSUNG VEREINFACHT DEN GEMEINSAMEN KAUF
Erscheinen die Reglungen in einem Partnerschaftsvertrag oder einer GbR zu kompliziert, sollten sich unverheiratete Paare vielleicht doch überlegen, zum Standesamt zu gehen. Denn spätestens dann, wenn eine eigene Immobilie und gemeinsame Kinder da sind, gibt’s die Vorteile der „wilden Ehe“ ohnehin nicht mehr. Ab dem Zeitpunkt der Eheschließung haben die Partner in der Regel eine gemeinschaftliche Kasse. Im Falle einer Scheidung gelten dann aber – sofern kein abweichender Ehevertrag geschlossen wurde – die Regelungen der Zugewinngemeinschaft. Demnach gehören die während der Ehe geschaffenen Vermögenswerte nach der Trennung beiden je zur Hälfte.

FAZIT:

Beim Erwerb einer Immobilie oder Bau eines Hauses ohne Trauschein ist es wichtig, die Eigentums- und Besitzverhältnisse eindeutig vertraglich zu regeln. Ein frühzeitiger Besuch beim Anwalt ist daher sehr empfehlenswert.

Quellen: ratgeber immowelt.de, drklein.de

12.11.24/ WINDISCH IMMOBILIEN