Hat der Vermieter Zutritt zur vermieteten Wohnung oder zum vermieteten Haus?

WANN DER VERMIETER ZUTRITTSRECHT HAT

Für Mieter ist die Wohnung oder das Haus ihr Rückzugsort. Das bedeutet der Vermieter darf die Privatsphäre ihrer Mieter nicht ohne weiteres verletzen.
Zwar ist es verständlich, dass Vermieter wissen möchten, ob ihr Eigentum gut behandelt wird, dieses Interesse berichtigt sie jedoch nicht zu Kontrollbesuchen bei ihren Mietern – für solche Besuche sind triftige Gründe Voraussetzung.
Denn es gibt es kein gesetzliches Recht, das Vermietern erlaubt, die Wohnung in regelmäßigen Abständen zu inspizieren. Selbst eine entsprechende Klausel im Mietvertrag wäre unwirksam, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: III ZR 289/13) bestätigt. Demnach genießt die Privatsphäre des Mieters rechtlich Vorrang vor dem Interesse des Vermieters an der Kontrolle des Zustands seiner Immobilie. Während der Dauer des Mietvertrags hat der Mieter das alleinige und uneingeschränkte Nutzungsrecht an der Wohnung.
Es gibt jedoch Situationen, in denen Vermieter die Wohnung betreten müssen, beispielsweise für notwendige Reparaturen oder wenn die Immobilie verkauft werden soll und Interessenten da Objekt besichtigen möchten. Mit der Vermietung gibt der Vermieter jedoch sein Hausrecht in dieser Hinsicht ab.

Einige Punkte beleuchten wir nachfolgend etwas näher:

• Kein Zweitschlüssel!
Auch in Bezug auf Schlüssel herrscht oft Unsicherheit. Manche Vermieter behalten einfach einen Ersatzschlüssel zur Mietwohnung für den Notfall. Das ist jedoch gar nicht zulässig. Der Mieter hat Anspruch auf alle Wohnungsschlüssel!
Ist der Mieter länger abwesend, sollte er Namen und Anschrift einer Person hinterlassen, die einen Schlüssel für Notfälle verwahrt.
Sollte der Vermieter selbst einen Schlüssel behalten und ohne Erlaubnis in Abwesenheit des Mieters die Wohnung betreten, macht er sich in der Regel strafbar: er begeht Hausfriedensbruch.
Fest steht: Vermieter haben kein Recht auf routinemäßige Besichtigungen. Insbesondere darf dafür kein Zweit- oder Generalschlüssel vorhanden sein. Jede Besichtigung muss angekündigt und vom Mieter genehmigt werden. Dementsprechend ist es auch unzulässig, solche jährlichen Routinebesuche mietvertraglich festzulegen – diese Vertragsklausel wäre unwirksam. Neben der Ankündigung und der Zutrittserlaubnis des Mieters ist auch ein konkreter Anlass erforderlich, der bereits in der Ankündigung vom Vermieter genannt werden muss.

• Zutritt im Notfall
In dringenden Notfällen ist eine Ausnahme möglich: Der Vermieter darf ohne Voranmeldung in die Wohnung wie z.B. bei einem Wasserrohrbruch oder Gasgeruch bemerkt wird. Wenn der Mieter abwesend ist, kann auch eine Notöffnung der Wohnung veranlasst werden.

• Eigentümerwechsel
Ein Grund für eine Besichtigung kann ein Eigentümerwechsel sein. Bei einem geplanten Verkauf der Wohnung oder des Hauses hat der Vermieter das Recht, die Immobilie potenziellen Käufern oder Maklern zu zeigen. Massenbesichtigungen sind für Mieter jedoch unzumutbar. Eine feste Obergrenze für Besichtigungen gibt es nicht, aber laut Rechtsprechung sind ein bis zweimal pro Woche oder bis zu drei Besichtigungstermine im Monat mit ausgewählten Kaufinteressenten in der Regel akzeptabel.

• Neuvermietung
Ein weiterer Grund für eine Besichtigung ist die Neuvermietung. Bei bevorstehendem Ende eines Mietverhältnisses hat der Vermieter das Recht, die Wohnung potenziellen Mietern zu zeigen und auch eine Abnahme durchzuführen. Voraussetzung dafür ist, dass sowohl das Ende des aktuellen Mietverhältnisses als auch der Beginn der neuen Vermietung festgelegt sind.

• Mängelbeseitigung
Auch die Beseitigung von Mängeln rechtfertigt den Zugang zur Wohnung. Hat der Mieter den Vermieter über Mängel wie z.B. Schimmel informiert oder werden diese anderweitig bekannt, darf der Vermieter die Wohnung betreten. Dies gilt unabhängig davon, ob die Reparaturen von Handwerkern oder vom Mieter selbst durchgeführt werden.

• Vertragsbruch
Bei einem begründeten Verdacht auf Vertragsbruch oder vertragswidrigen Gebrauch, wie etwa nicht genehmigter Tierhaltung oder unerlaubter Untervermietung, ist der Vermieter berechtigt, die Wohnung nach vorheriger Ankündigung zu besichtigen.

• Ablesen von Geräten
Schließlich ist auch die Ablesung von Messgeräten ein Grund für den Zutritt zur Wohnung. Zur Erstellung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung dürfen Vermieter oder ein von ihnen beauftragter Ablesedienst die Zähler ablesen. Auch in diesem Fall ist das nur mit terminlicher Ankündigung möglich.

• Keine Fotos ohne Zustimmung des Mieters
Wichtig: Während einer Besichtigung oder beim Zutritt zur Wohnung dürfen ohne die Zustimmung des Mieters keine Fotos oder Videos der Wohnung gemacht werden.

• In welchen Räumen Zutritt gewährt wird
Selbst wenn Sie ein berechtigtes Interesse am Betreten der Wohnung nachweisen können, dürfen Sie sich nicht uneingeschränkt umsehen. Sie sind lediglich berechtigt, die Räume zu betreten, die der Grund für die Besichtigung sind.