Maklervertrag und Widerruf – oft irritierend für Interessenten

Durch den Dschungel des Maklervertrags, der Provisionsregelung und der Widerrufsbelehrung

Sie kennen das bestimmt: Sie finden eine tolle Immobilie auf unserer Homepage oder einer der Immobilienportale, klicken auf Anbieter kontaktieren, füllen die ganzen Kontaktfelder aus und senden ab. Kurze Zeit später erhalten Sie eine Mail des Portals oder über die Homepage eines Maklers mit einem Link zum Exposé.
Nach dem Klick auf den Link, sehen Sie eine Menge Kleingedrucktes und eine Litanei von geforderten Zustimmungen: AGB’s, Datenschutzerklärung, Widerrufsbelehrung, aber noch kein Exposé. Doch halt, genau unten, müssen Sie wichtige Klicks machen. Sie haben die Widerrufsbelehrung gelesen und verstanden, die AGB’s und die Datenschutzerklärung akzeptiert  und sollen auch noch direkt verlangen, dass der Makler direkt mit dem Vertrag anfängt. Noch abschreckender: „Hiermit erteile ich den Maklerauftrag“ oder „Sie haben das Recht binnen 14 Tagen ohne Angaben von Gründen den Maklervertrag zu widerrufen“.  Hier stutzen Sie bestimmt schon und nicht selten schleicht sich sofort ein misstrauisches Gefühl ein.
Maklervertrag? Was soll ich abschließen? Ich wollte die Immobilie doch gar nicht sofort kaufen. Ich wolle doch erst mal schauen. Na gut, denken Sie, Kleingedrucktes halt. Aber seltsam ist das doch. Geht’s noch?

Maklervertrag und Widerruf, Widerrufsbelehrung Maklervertrag Maklerwissen, Blog Windisch Immobilien, Immobilienblog

Sie wollten doch die Immobilie nur besichtigen und nicht Verträge mit einem Makler abschließen. Daher ist der Vorgang für viele Immobiliensuchende ärgerlich, da diese schnell und einfach an mehr Immobilieninformationen über das Objekt gelangen möchten. Was passiert da? Zunächst mal, trotz des ganzen unverständlichen Kleingedruckten, Besichtigungen bleiben selbstverständlich kostenfrei. Sie zahlen nur dann eine Provision, wenn sie auch gekauft haben. Das gilt immer. Alle Dienstleistungen des Maklers bleiben selbstverständlich bis zum Kauf kostenlos.

Aber warum das Ganze?
Die EU möchte die Rechte von Verbrauchern stärken, also von Ihnen. Deswegen gilt in Deutschland ein neues Gesetz. Es legt fest, dass jeder Maklervertrag  binnen 14 Tagen ohne Angaben von Gründen widerrufen werden kann,  sofern er nicht in den Geschäftsräumen des Vermittlers zustande gekommen ist. Denn das Maklerrecht schreibt auch vor, dass Maklerverträge in Textform bereits in der Vertrags-Anbahnungsphase schriftlich abgeschlossen werden müssen, damit Sie als Interessent bereits im Vorfeld detailliert über Provisionszahlungen informiert sind. Es geht letztendlich um Ihren Schutz. Heißt: Sie sollen insbesondere davor geschützt werden mit unbedarften Klicks weitreichende Verträge abzuschließen. Verbraucher erhalten damit die Möglichkeit, sich aus unüberlegten vertraglichen Zwängen zu befreien. Für uns als Makler bedeutet das aber auch Rechtssicherheit und sehr gut qualifizierte Kunden, die Ihre Anfrage ernst nehmen. Die Kehrseite der Medaille ist ein erhöhter Aufwand und die erste Skepsis auf der praktischen Online-Suche.

Aber zunächst zur Frage was ist denn ein Maklervertrag?
„Der Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, durch den sich der Auftraggeber  verpflichtet, dem Makler für die Vermittlung des Vertrages oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages eine Vergütung (Provision) zu zahlen“. Das steht im BGB unter §254.

Und wie genau kommt ein Maklervertrag zustande?
Seit Dezember 2020 bedürfen Maklerverträge, die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, der Textform (§ 126 b BGB).
Dies kann ein klassisches Schriftstück sein, aber auch ein Fax, E-Mail oder gar eine SMS ist denkbar. Früher waren auch mündliche Maklerverträge oder gar konkludent (in gegenseitigem schlüssigen Handeln) geschlossene Maklerverträge wirksam, dies reicht in Zukunft nicht mehr aus.
Das bedeutet für Sie: Um das Exposé zu einem Haus oder einer Wohnung zu erhalten, ist es nötig das Häkchen bei der Zustimmung zum Maklervertrag und der Widerrufsbelehrung zu setzen: so akzeptieren sie per E-Mail den Maklervertrag. Dann kann der Makler mit  Ihnen einen Besichtigungstermin vereinbaren. Sagt Ihnen die Immobilie nicht zu, dann erlischt auch der Maklervertrag automatisch.  Auch hier ist noch einmal wichtig zu betonen: Der Abschluss des Maklervertrags alleine löst keinen Provisionsanspruch an den Makler aus. Er stellt nur transparent die Provision dar, die bei einer erfolgreichen Vermittlung fällig wird.

Und was kostet so ein Maklervertrag?
Der Maklervertrag an sich ist kostenfrei, da Makler nur auf Erfolgsbasis arbeiten. Erst wenn es zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt, wird eine Provision fällig

Müssen denn beide Parteien diese 14-tägige Widerrufsfrist abwarten?
Natürlich nicht, denn Service sieht natürlich anders aus. Sie als Kunde möchten sofort Informationen über eine Immobilie. Die bekommen Sie auch. Dafür müssen Sie als Kunde mit der Widerrufsbelehrung erklären, dass der Makler Ihres Vertrauens sofort  anfangen darf für Sie zu arbeiten. Auch deswegen, weil Ihnen keiner die Immobilie wegschnappen soll. Das zahlt sich auf dem Weg zur Traumimmobilie aus. Ferner muss Ihnen als Kunde klar sein, dass Ihr Widerrufsrecht erlischt, wenn der Makler seinen Vertag vollständig erfüllt hat und es zum Abschluss eines Kaufvertrags kommt. Nur dann fällt eine Provision an. Besichtigungen bleiben selbstverständlich immer kostenlos. Und wenn Ihnen nach der Besichtigung die Immobilie nicht gefällt, dann müssen Sie gar nichts tun, schon gar nicht den Vertag widerrufen. Es wäre aber nett dem Makler kurz Bescheid geben, dass Ihnen die Immobilie nicht zusagt.

FAZIT:
Der Makler kann weder auf das Widerrufsrecht noch auf den Maklervertrag in schriftlicher Form verzichten. Beides ist zwingend notwendig. Durch die Belehrung des Kunden über sein Widerrufsrecht  für Maklerverträge,  werden Sie  als Kunde also umfassend aufgeklärt. Sie wissen nun ganz genau, dass ein Maklervertag zustande gekommen ist, Ihnen aber ein Widerrufsrecht zusteht, und dass erst bei Abschluss eines Kaufvertrags  eine Provision an den Makler zu zahlen ist. Der Makler wiederum darf sicher sein, dass er es mit sehr gut vorqualifizierten Kunden zu tun hat, die auch ernst genommen werden wollen.  Beide Seiten haben Rechtssicherheit und wissen worauf sie sich eingelassen haben. Das nennt man eine Win-Win-Situation.

04.01.2022/SN

Maklervertrag und Widerruf

VERTEILUNG DER MAKLERPROVISION – aktuelle Provisionsregelung

Zum Ende des Jahres 2020 trat das neue Gesetz zur Maklerprovision in Kraft. Es regelt, wer nach Abschluss des Kaufvertrages die Provision für den Makler bezahlt. Es schafft vor allem eine Entlastung für die privaten Immobilienkäufer, die bisher oftmals allein für die Maklerprovision aufkommen mussten.

Durch das neue Gesetz werden Käufer und Verkäufer nach der erfolgreichen Vermittlung gleichermaßen an den Kosten beteiligt. Zumindest dann, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Damit setzt der Deutsche Bundestag gleichzeitig ein Zeichen zum Thema Verbraucherschutz.

Für Verkäufer:

  • NEU: Alle Verkäufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zahlen nunmehr ebenfalls Provision, mindestens die Hälfte wie der Käufer!
  • Alle Maklerverträge werden mit Verkäufern in Textform abgeschlossen.
  • Widerrufserklärung notwendig außerhalb der Büroräume.

Für Käufer:

  • Alle privaten Käufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zahlen maximal die Hälfte der Provision genau wie der Verkäufer!
  • Alle Käufer werden auf Ihr Widerrufsrecht hingewiesen und erhalten eine Belehrung über die Provisionszahlung
  • NEU: Alle Käufer müssen nunmehr einen Maklervertrag mit Provisionshinweis in Textform mit dem Makler abschließen und diesen bestätigen.

Für Mieter:

  • Mieter zahlen in der Regel KEINE PROVISION. Hier greift das Bestellerprinzip.
    Das bedeutet: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch – in der Regel ist das der Vermieter (bis Mitte 2015 konnte der Vermieter die Provision auch auf den Mieter übertragen). Beauftragt also der Vermieter den Makler mit der Vermittlung einer Wohnung, muss er ihn nach Abschluss eines Mietvertrages auch bezahlen. Reagiert ein Mieter auf ein Angebot des Immobilienmaklers, so muss er diesem dafür nichts zahlen. Außer: Ein Kunde beauftragt den Makler explizit für ihn auf Wohnungssuche zu gehen. Das kommt häufig dann vor, wenn der Suchende im Ausland wohnt und die Wohnungssuche nur schwer selbst leisten kann.
  • Alle Mieter werden auf Ihr Widerrufsrecht hingewiesen und erhalten eine Belehrung über die Provisionszahlung.
  • NEU: Alle Mieter müssen nunmehr einen Maklervertrag mit Provisionshinweis in Textform mit dem Makler abschließen und diesen bestätigen.

GUT ZU WISSEN: Der Abschluss eines Maklervertrags selbst ist kostenfrei. Der Makler kann erst bei einem erfolgreichen Vertragsabschluss (notarieller Kaufvertrag) seine Provision in Rechnung stellen.